Pakhuis Engeland
Pakhuis Engeland, het eerste project dat Douwe-Anne's bedrijf Walsma Ontwikkeling voltooide.
In een 'moeilijk' gebouw op een mooie plek aan de Noorderhaven in Groningen werden een bedrijfsruimte en negen koopappartementen gebouwd. Hieronder een artikel van zijn hand over de achtergronden van dit project.
Voorgeschiedenis.
Twee beeldbepalende graanpakhuizen.
Het graanpakhuis Engeland was in de jaren tachtig evenals het nabijgelegen Albioncomplex door een ruiltransactie in het bezit gekomen van de gemeente Groningen. Ik was in die tijd projectleider binnenstad bij de gemeente en heb erg veel energie gestoken in de pogingen om de Albion overeind te houden, dat in eerste instantie als het meest bedreigde van de twee werd gezien. Ik dwaalde door de complexen toen die nog als graanpakhuizen functioneerden. Elevatoren, schuddende lopende banden, storttrechters, buizen en goten en op de meest verrassende plaatsen compartimenten met metersdikke lagen graan en erwten. Het lawaai deed aan een cake-walk denken, de stofmist die overal in de gebouwen hing gaven je het gevoel in de 19e eeuw te zijn beland of in een roman van Dickens.
Maar wat een mogelijkheden, zo prachtig aan de Noorderhaven gelegen! Vanuit de bovenste verdiepingen van de Albion keek je de hele stad over. Als érgens de verbouw van een pakhuis tot koopappartementen mogelijk zou moeten zijn dan was het wel op deze unieke plek, was mijn vaste overtuiging..
Ik was dan ook zwaar teleurgesteld, dat de ontwikkelaar waarmee de gemeente een plan voor koopappartementen ontwikkelde toen puntje bij paaltje kwam het toch niet aandurfde en zich terugtrok. Ik noemde dat toen gebrek aan lef. Uiteindelijk is de Albion gered doordat de woningbouwvereniging Patrimonium de uitdaging aannam en het complex verbouwde tot woningen in de sociale sector.
In december 1995 was ik al een aantal jaren bij de gemeente Groningen weg toen ik opving dat de Engeland gesloopt zou gaan worden. Geen enkel onderzoek had tot een haalbaar resultaat geleid. Er was gestudeerd op invulling met woningen, kantoren, depotruimte, ateliers, stripmuseum, ja zelfs de verbouw tot parkeergarage was ter sprake gekomen. Elke invulling gaf onacceptabele financiële tekorten.
Ik voelde me uitgedaagd en vroeg de gemeente twee maanden tijd om op eigen kosten nog een laatste haalbaarheidsonderzoek te mogen doen. Die tijd kreeg ik, hoewel de desbetreffende ambtenaar wél de opdracht kreeg om gewoon verder te gaan met de voorbereiding van het sloop- en nieuwbouwplan.
Beschrijving van de Engeland.
Het graanpakhuis Engeland staat aan de Noorderhaven in Groningen. Aan weerszijden staan rijksmonumenten, het pakhuis zelf is opgenomen op de in het kader van de gemeentelijke monumentenlijst vastgestelde zgn. kanjerlijst.
De Engeland bestond in 1995 uit een conglomeraat van gebouwen. Aan de straatzijde een bijna 30 meter diep pakhuis bestaande uit vier lagen met een kap. Dit deel dateerde uit de 19e eeuw. Daarnaast stond een silogebouw uit de twintiger jaren van de vorige eeuw. Dat gebouw diende ook als doorrit naar de gebouwen die er achter lagen: enkele later aangeplakte pakhuisdelen en een paar volstrekt verkrotte arbeidershuisjes. De hier en daar aanwezige onbebouwde ruimte was volgestort met afval en puin.
Nadat de graanhandel eruit verdwenen was, waren de pakhuizen een aantal jaren in gebruik geweest bij een kringloophandel, de laatste twee jaar werden ze nu en dan gebruikt door een kunstenaarscollectief. Voor verwarming had men die laatste jaren ook gebruik gemaakt van de in de panden aanwezige materialen: her en der waren stukken van de houten vloer verdwenen zodat een wandeling over de onverlichte verdiepingen niet geheel van risico was ontbloot.
De arbeidershuisjes waren al jaren gekraakt. De wijze van bewoning door de krakers was zo ver van de burgerlijke wooncultuur verwijderd als maar mogelijk was. Het complex deed echt zijn best om mensen tegen zich in te nemen: de in de siloos achtergebleven graanresten waren gaan rotten en verspreidden een helse geur.
Het haalbaarheidsonderzoek.
Wat mij was opgevallen en wat ik deels vermoedde bij alle voorgaande onderzoeken was:
Er was niet steeds gezocht naar de hoogste opbrengsten.
Er was niet steeds gezocht naar de laagste kosten.
Dus dat moest ik wél gaan doen.
Ik schakelde Theo Oving als architect in en samen gingen we aan de slag.
Ten aanzien van de zo hoog mogelijke opbrengsten waren we er vrij snel uit. Gelet op de unieke ligging van het pakhuis, met de hele bruine vloot voor de ramen, leende deze locatie zich bij uitstek voor duurdere koopappartementen. Er moest dan wel kwaliteit geboden worden. En dat zou natuurlijk gevolgen hebben voor de kostenkant.
Maar er was nog een andere potentiële hoge kostenpost. En dat waren de sloopkosten. We kozen al vrij snel voor sloop van de latere aanbouwen en de krotten op het achterterrein. Maar de sloopkosten van de siloos in het rechterdeel zouden ongelooflijk hoog worden. In het plafond van de doorrit zaten twee aan twee in totaal 16 schenktuiten die de onderkant vormden van even zovele 10 meter hoge siloos. Stevig uitgevoerd in gewapend beton, met een ommanteling van baksteen. En dat pal naast een rijksmonument. Die sloop zou bijna handmatig moeten.
Ik besloot om die siloos gewoon te laten zitten. Zoiets blijkt niet gebruikelijk, ik heb later vaak moeten uitleggen waarom ik een stuk van het gebouw geen invulling gaf. Maar het komt er dus op neer, dat conserveren en accepteren dat je er niets voor terugkrijgt de redding van het hele complex mogelijk maakte.
De kwaliteit van de woningen leverde meer problemen op. Waar je in het pakhuisdeel tegen aan liep (letterlijk) waren de balklagen. Wanneer je bleef uitgaan van de bestaande balk- en vloerlagen, dan kreeg je kwalitatief laagwaardige ruimten. We onderzochten of we hier en daar delen van de balklagen konden verwijderen om op die manier door middel van vides meer hoogte te krijgen. Het leek dan allemaal wel heel romantisch en spannend, maar je bleef zitten met grote oppervlakten die maar heel beperkt bruikbaar zouden zijn.
Theo Oving kwam met de oplossing. Het was zijn idee om geheel nieuwe verdiepingsvloeren aan te brengen en die op net wat andere niveaus te leggen. De begane grond vloer lag een halve meter boven het maaiveld: die zou naar beneden kunnen. En door het dak een 80 cm op te tillen kon je uiteindelijk 5 etages met een normale verdiepingshoogte realiseren. Toen waren we er verder ook vrij snel uit. De entree zou halverwege de doorrit in het silodeel kunnen. Op die hoogte zou er ook een snee uit het pakhuis gehaald worden, zodat er zowel aan de voor- als aan de achterzijde kwalitatief zeer aantrekkelijke woningen zouden ontstaan, met voldoende licht en lucht. Op het achterterrein zouden de bergingen kunnen en daar kon iedereen zijn auto kwijt. Kortom: begane grond 230 m2 kantoorruimte, daarboven 4 woningen van 130 m2 aan de vóórzijde, 4 van 115 m2 achter, en als klap op de vuurpijl een riant penthouse van 200 m2 .
Eind februari 1996 diende ik mijn haalbaarheidsonderzoek in. De exploitatieopzet vertoonde een voor de gemeente zeer acceptabel tekort en men toonde men zich opgelucht en blij verrast dat het leek te lukken om de Engeland een nieuwe functie te geven. Ook later tijdens de behandeling in de raadscommissie werd er met complimenten gestrooid.
Uitvoering.
Maar het spannendste moest toen natuurlijk nog komen: Zou het lukken om binnen de ramingen het project te realiseren of zou het toch nog op een financiële zeperd uitdraaien? Het ging per slot wel om een project van meer dan vier miljoen!
Het leek me in ieder geval nuttig om een bv op te richten en natuurlijk had ik een bank nodig, die ook in de plannen geloofde. Toen dat gelukt was kon ik de architect opdracht geven om de plannen definitief uit te werken. Begin juni 1996 werd de bouwaanvraag ingediend.
In de herfst van 1996 werd er over de aanneeemprijs overeenstemming bereikt met Offringa Boomsma Bouw uit Drachten.
Nadat er in diverse plaatselijke kranten melding was gemaakt van de verbouwvoornemens liep het storm bij de makelaar die de appartementen in verkoop had. Natuurlijk was het penthouse het eerste weg, maar dat was door dat eigenwijze blikken huisje, de diverse terrassen en het fantastische uitzicht natuurlijk ook wel de parel op de kroon!
Met de bouw werd in december 96 begonnen en alles liep voorspoedig. Eigenlijk had ik er toen niet zoveel werk meer van omdat de directievoering door de architect uitstekend verliep. Wel regelde ik, dat Elodie van Steenhoven, een beginnend tuinarchitecte, zorgde voor een spannende inrichting van het binnengebied. En een standaard saaie verlichting van de doorrit –nu dus ook toegang tot de woningen- leek me bij nader inzien ook maar niks: Harro Nikkels ontwierp een intrigerende bij de schenktuiten van de siloos passende TL verlichting.
De eerste appartementen werden twaalf maanden later opgeleverd en in het voorjaar van 1998 werd het project succesvol afgerond.
Ik vond het bijna jammer dat de Albion niet meer aangepakt hoefde te worden.